Guide sur l’Investissement en LMNP en 2025

Introduction

L’investissement immobilier locatif est une stratégie patrimoniale prisée par de nombreux Français. Parmi les régimes existants, le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) se distingue par ses avantages fiscaux et sa souplesse. Ce guide vise à expliquer en détail le fonctionnement du LMNP, ses différences avec la location nue, les impacts de la loi de finances 2025, et l’opportunité d’utiliser une SCI comme véhicule d’investissement. Toutes les informations sont rédigées dans un langage accessible pour les non-initiés, avec des exemples et des conseils pratiques.

1. Qu’est-ce que le LMNP ?

Le statut LMNP permet à un particulier de louer un logement meublé sans être considéré comme un professionnel. Il offre des avantages fiscaux significatifs, notamment via l’amortissement du bien.

Conditions d’accès au statut LMNP :

• Les recettes locatives annuelles ne doivent pas dépasser 23 000 € ou 50 % des revenus du foyer fiscal.
• Le bien doit être loué meublé, avec un mobilier conforme à la liste minimale définie par décret.
• Le bailleur ne doit pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés comme loueur professionnel.

Types de location concernés :

• Location meublée longue durée (12 mois ou 9 mois pour un étudiant)
• Location saisonnière (type Airbnb)
• Résidences gérées (EHPAD, résidences étudiantes, affaires, seniors)

2. Fiscalité du LMNP en 2025

Deux régimes fiscaux possibles :

a) Le micro-BIC

• Abattement forfaitaire pour frais de 50 % (ou 71 % si le bien est classé en meublé de tourisme).
• Imposition sur le solde (recettes – abattement).
• Plafond de recettes : 77 700 €.

Modification 2025 : l’abattement passe à 40 % dans certaines zones tendues pour lutter contre la tension locative.

b) Le régime réel simplifié

• Déduction des charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, assurances, taxe foncière).
• Amortissement du bien (hors terrain), du mobilier et des travaux sur plusieurs années.
• Nécessite une comptabilité avec bilan, souvent réalisée par un expert-comptable.

Astuce : le régime réel est souvent plus avantageux dès que les charges et amortissements dépassent 50 % des recettes.

Impact de la loi de finances 2025

• Contrôles renforcés sur les amortissements en cas de revente.
• Encadrement plus strict de la location courte durée : autorisation préalable obligatoire en zone tendue.
• Déclaration obligatoire du caractère meublé sur la plateforme Gérémy (obligation déclarative créée en 2024).

3. Comparatif LMNP vs Location nue (non meublée)

Critère	LMNP (location meublée)	Location nue (non meublée)
Rendement brut moyen	4 à 6 %	2,5 à 4 %
Durée du bail	1 an (9 mois étudiants)	3 ans (6 ans si SCI)
Souplesse du bail	Souple, récupération plus rapide	Plus rigide
Fiscalité au micro	Abattement de 40 à 50 %	Abattement de 30 %
Fiscalité au réel	Amortissement + charges déductibles	Charges déductibles uniquement
Stabilisée locative	Moins stable (rotation plus fréquente)	Plus stable
Complexité de gestion	Moyenne (mobilier, entrée/sortie)	Simple
Revente	Moins favorable (amortissement)	Plus simple (moins de retraitement)

Conclusion du comparatif

• Le LMNP est plus rentable mais nécessite une gestion active.
• La location nue est moins rentable mais plus stable et plus simple à gérer.
• Le choix dépendra de votre profil (temps, fiscalité, objectifs patrimoniaux).

4. Faut-il investir via une SCI ?

La Société Civile Immobilière (SCI) est un outil de détention et de transmission immobilière. Elle permet d’investir à plusieurs ou de faciliter la gestion patrimoniale.

SCI à l’impôt sur le revenu (SCI IR)

• Non compatible avec le statut LMNP.
• Revenus fonciers imposés comme en location nue.
• Pas d’amortissement possible.

SCI à l’impôt sur les sociétés (SCI IS)

• Compatible avec une logique de location meublée.
• Amortissements possibles (comme en LMNP réel).
• Revente moins favorable (plus-value réalisée calculée sur la valeur nette comptable).
• Double imposition possible : impôt sur la société + prélèvements sur dividendes.

Avantages de la SCI

• Détention à plusieurs (entre conjoints, parents/enfants).
• Transmission facilitée par donation de parts.
• Gestion centralisée et flexible.

Inconvénients

• Coûts de constitution et de fonctionnement.
• Moins d’avantages fiscaux si mal structurée.
• Complexité comptable, surtout en SCI à l’IS.

Astuce

Une SCI à l’IS peut être une stratégie pertinente si :

• Vous souhaitez amortir le bien.
• Vous avez une vision long terme.
• Vous n’avez pas l’intention de revendre rapidement.
• Vous préparez une transmission.

5. Recommandations pratiques

• Choisissez le bon statut selon vos objectifs (revenus, transmission, stabilité, fiscalité).
• Faites appel à un expert-comptable pour bénéficier du régime réel et sécuriser les amortissements.
• Anticipez la revente : l’amortissement réduit le prix de revient fiscal du bien.
• Respectez les obligations de déclaration, notamment sur les plateformes spécifiques pour les meublés.

Conclusion

Le LMNP demeure en 2025 une solution d’investissement immobilier extrêmement intéressante pour optimiser ses revenus locatifs tout en réduisant son imposition. Il convient cependant de bien comprendre les implications fiscales et de choisir le cadre juridique adapté (détention directe ou via SCI). Comparé à la location nue, il est plus technique mais aussi plus performant. Ce guide a pour objectif de vous fournir une base claire et opérationnelle pour faire le bon choix patrimonial.

Avant toute décision, prenez le temps d’évaluer votre situation avec un professionnel : une analyse personnalisée est la clé d’un conseil efficace.