LMNP : le plafonnement des amortissements prévu en 2027

La location meublée non professionnelle doit l’essentiel de son intérêt fiscal à l’amortissement, qui efface souvent l’impôt sur les loyers pendant des années. Le projet de budget 2027 propose de le plafonner. Après la réintégration des amortissements dans la plus-value en 2025, c’est un second resserrement.

Le fait

Ce que prévoit l’article 7 du projet

• Amortissement du logement déductible plafonné à 2,5 % par an et à 7 000 € par an et par foyer fiscal.
• Pour les meublés de tourisme : 1,5 % par an et 5 000 €.
• Exceptions : résidences pour étudiants ou personnes âgées, établissements médico-sociaux et certaines résidences services.
• Les amortissements non déduits des exercices clos avant 2027 resteraient déductibles jusqu’en 2036, dans la limite de la moitié du résultat.

Le projet de loi de finances pour 2027 a été déposé le 1^er octobre 2026. Les mesures décrites ici sont des propositions du Gouvernement : elles peuvent être modifiées ou supprimées au cours des débats, et ne seront définitives qu’après le vote du Parlement et la publication de la loi, en principe fin décembre.

Le contexte

Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien. Le régime micro-BIC a lui aussi été réduit pour les meublés de tourisme. Le plafonnement proposé porterait cette fois sur l’avantage annuel.

Le mécanisme

Deux exemples

Un appartement acheté 300 000 €, dont 255 000 € de bâti amortissable, génère aujourd’hui un amortissement annuel de l’ordre de 7 650 € sur trente-trois ans. Plafonné à 2,5 %, il serait ramené à 6 375 €.

Pour un bien de 400 000 €, dont 340 000 € de bâti, l’amortissement de 2,5 % atteindrait 8 500 €, mais le plafond de 7 000 € par foyer s’appliquerait. Pour un foyer qui détient plusieurs biens, le plafond est global : il ne se multiplie pas par le nombre de logements.

La part de loyer qui n’est plus couverte par l’amortissement devient imposable au barème de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. L’effet est d’autant plus fort que le bien est cher, que les loyers sont élevés et que la tranche marginale d’imposition est haute.

Le diagnostic patrimonial replace l’immobilier locatif dans l’ensemble de votre patrimoine et de votre fiscalité.

Questions fréquentes

Le plafonnement des amortissements LMNP est-il voté ?

Non. Il figure dans le projet de loi de finances pour 2027, en discussion au Parlement. Sa date d’entrée en vigueur exacte reste à préciser.

Le plafond de 7 000 € s’applique-t-il par logement ?

Non, par foyer fiscal et par an, selon le texte du projet, quel que soit le nombre de biens loués en meublé.

Les amortissements déjà constitués sont-ils perdus ?

Non. Les amortissements non déduits des exercices antérieurs resteraient déductibles jusqu’en 2036, dans la limite de la moitié du résultat.

Sources : Projet de loi de finances pour 2027, n° 3210, article 7 ; code général des impôts, articles 39 C et 150 U et suivants ; loi de finances pour 2025. Calculs Chess Patrimoine, hors frais et mobilier.