IFI : qui paie, sur quelle base, et les leviers légaux

Par Grégory Saleh, le novembre 12, 2026. Lecture : 2 min.

L’impôt sur la fortune immobilière concerne les foyers dont le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d’euros au 1^er janvier. Il ne porte que sur l’immobilier, détenu directement ou indirectement. Plusieurs règles de calcul, souvent mal connues, en réduisent fortement le montant.

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Le fait

Le barème

Jusqu’à 800 000 € : 0 %.
De 800 000 € à 1 300 000 € : 0,5 %.
De 1 300 000 € à 2 570 000 € : 0,7 %.
De 2 570 000 € à 5 000 000 € : 1 %.
De 5 000 000 € à 10 000 000 € : 1,25 %.
Au-delà de 10 000 000 € : 1,5 %.

Le barème ne s’applique que si le patrimoine net taxable atteint 1,3 million d’euros ; il est alors calculé dès 800 000 €. Une décote réduit l’impôt entre 1,3 et 1,4 million d’euros.

Exemples

Patrimoine immobilier net taxable de 1 700 000 € : 5 300 € d’IFI.
Patrimoine de 2 000 000 € : 7 400 €.
Patrimoine de 3 000 000 € : 15 690 €.

Le mécanisme

Ce qui entre dans la base

Biens immobiliers détenus en direct, parts de SCI et de SCPI, part immobilière des sociétés dont le foyer détient des titres, unités de compte immobilières des contrats d’assurance-vie et de capitalisation. L’usufruitier est imposé sur la valeur en pleine propriété du bien.

Ce qui réduit la base

Résidence principale : abattement de 30 % sur sa valeur.
Dettes : les emprunts finançant l’acquisition ou les travaux des biens taxables sont déductibles, sous des règles particulières pour les prêts in fine et les prêts familiaux.
Biens professionnels : l’immobilier affecté à l’activité professionnelle principale du foyer est exonéré, sous conditions.
Bois, forêts et biens ruraux loués à long terme : exonération partielle.

Ce qui réduit l’impôt

Plafonnement : l’IFI ajouté à l’impôt sur le revenu ne peut dépasser 75 % des revenus du foyer.
Dons : 75 % des dons à certains organismes d’intérêt général sont déductibles de l’IFI, dans la limite de 50 000 €.

Ce que cela change pour votre patrimoine

La valeur déclarée doit être justifiable. Elle s’apprécie au 1^er janvier ; une estimation documentée protège en cas de contrôle.
La structure de l’endettement compte. La nature et la durée des prêts changent ce qui est déductible.
L’exonération des biens professionnels est exigeante. Fonctions de direction effectives, rémunération normale, part des revenus professionnels : chaque condition se vérifie.
La répartition entre immobilier et actifs financiers pèse sur l’impôt. Seul l’immobilier entre dans l’assiette.
Le don aux associations a un double effet. Il peut réduire l’IFI de 75 % de son montant, dans la limite de 50 000 €.

Le diagnostic patrimonial signale, à partir de vos réponses, si l’IFI fait partie des sujets à examiner.

Questions fréquentes

À partir de quel patrimoine paie-t-on l’IFI ?

Lorsque le patrimoine immobilier net taxable du foyer atteint 1 300 000 € au 1^er janvier. Le barème s’applique alors à partir de 800 000 €.

La résidence principale est-elle taxée à l’IFI ?

Oui, mais après un abattement de 30 % sur sa valeur. Les emprunts qui ont servi à l’acheter sont déductibles.

Les placements financiers entrent-ils dans l’IFI ?

Non, sauf leur part immobilière : SCPI, unités de compte immobilières, actifs immobiliers des sociétés détenues.

Sources : Code général des impôts, articles 964 à 983 (impôt sur la fortune immobilière), 973 (abattement sur la résidence principale), 974 (dettes), 975 (biens professionnels), 978 (dons), 979 (plafonnement). Calculs Chess Patrimoine.

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