Donation en nue-propriété : calcul, barème de l’usufruit et exemple
Donner la nue-propriété d’un bien, c’est en transmettre la propriété tout en conservant le droit de l’occuper ou d’en percevoir les revenus. Les droits de donation ne sont calculés que sur une fraction de sa valeur, fixée par un barème légal lié à l’âge du donateur.
Le fait
La propriété d’un bien se décompose en deux droits. L’usufruit donne l’usage du bien et ses revenus ; la nue-propriété est le droit de devenir plein propriétaire à l’extinction de l’usufruit, en pratique au décès de l’usufruitier. L’article 669 du code général des impôts fixe la valeur de chacun en fonction de l’âge de l’usufruitier au jour de la donation.
Barème fiscal de l’usufruit
- Moins de 21 ans : usufruit 90 %, nue-propriété 10 %.
- De 21 à 30 ans : usufruit 80 %, nue-propriété 20 %.
- De 31 à 40 ans : usufruit 70 %, nue-propriété 30 %.
- De 41 à 50 ans : usufruit 60 %, nue-propriété 40 %.
- De 51 à 60 ans : usufruit 50 %, nue-propriété 50 %.
- De 61 à 70 ans : usufruit 40 %, nue-propriété 60 %.
- De 71 à 80 ans : usufruit 30 %, nue-propriété 70 %.
- De 81 à 90 ans : usufruit 20 %, nue-propriété 80 %.
- À partir de 91 ans : usufruit 10 %, nue-propriété 90 %.
Plus le donateur est jeune, plus la nue-propriété vaut peu, et plus la base taxable est faible. Chaque changement de dizaine coûte dix points : une donation à 70 ans est taxée sur 60 % de la valeur du bien, la même donation à 71 ans sur 70 %.
Le mécanisme
Exemple de calcul
Un parent de 65 ans donne à son enfant la nue-propriété d’un bien de 500 000 €. La nue-propriété vaut 60 %, soit 300 000 €. Après l’abattement de 100 000 €, la base taxable est de 200 000 € et les droits s’élèvent à 38 194 €.
La même donation en pleine propriété aurait porté sur 500 000 € : base taxable de 400 000 €, droits de 78 194 €. L’écart est de 40 000 €.
Lorsque les deux parents donnent
Si le bien appartient au couple, chaque parent donne sa part et dispose de son propre abattement de 100 000 €. Deux parents de 65 ans qui donnent ensemble la nue-propriété d’un bien commun de 500 000 € transmettent chacun 150 000 € de nue-propriété : 50 000 € taxables par parent, soit 8 194 € de droits chacun et 16 388 € au total, au lieu de 38 194 €. Chaque parent est taxé d’après son propre âge.
Ce qui se passe au décès
Au décès du donateur, l’usufruit s’éteint et l’enfant devient plein propriétaire sans droits supplémentaires (article 1133 du CGI). La hausse de valeur du bien entre la donation et le décès échappe elle aussi aux droits de succession : seule la valeur de la nue-propriété au jour de la donation a été taxée.
Une donation trop tardive est présumée fictive
Si le donateur décède moins de trois mois après la donation, l’article 751 du CGI présume que le bien fait partie de sa succession pour sa valeur en pleine propriété. La présomption peut être combattue en prouvant la sincérité de la donation, mais ce délai écarte en pratique les donations de dernière minute.
Les contreparties
- La donation est définitive. Le donateur ne peut plus vendre le bien seul : l’accord du nu-propriétaire est nécessaire.
- L’usufruitier supporte l’entretien courant et la taxe foncière ; les grosses réparations incombent en principe au nu-propriétaire, sauf convention contraire.
- L’abattement de 100 000 € utilisé n’est de nouveau disponible qu’après quinze ans.
- L’acte est obligatoirement notarié pour un bien immobilier. S’ajoutent aux droits la taxe de publicité foncière et la contribution de sécurité immobilière, de l’ordre de 0,8 % de la valeur de la nue-propriété donnée, ainsi que les émoluments du notaire.
- L’usufruitier reste redevable de l’impôt sur la fortune immobilière sur la valeur du bien en pleine propriété (article 968 du CGI) : la donation de la nue-propriété ne réduit pas son IFI, sauf exceptions légales.
Les variantes
Pour une somme d’argent ou un portefeuille de titres, la donation peut prévoir un quasi-usufruit : le donateur conserve la libre disposition des fonds, et ses héritiers disposent au décès d’une créance de restitution, déductible de la succession sous des conditions strictes, resserrées par la loi de finances pour 2024.
L’usufruit peut aussi être temporaire, par exemple au profit d’un enfant étudiant ou d’un parent âgé. Sa valeur fiscale est alors fixée à 23 % de la pleine propriété par période de dix ans, sans égard à l’âge de l’usufruitier.
Le don de sommes d’argent exonéré de 31 865 € (article 790 G du CGI) ne s’applique qu’aux dons en pleine propriété : il est exclu en cas de réserve d’usufruit ou de quasi-usufruit. Il s’ajoute en revanche à une donation de nue-propriété. Un parent de moins de 80 ans peut donner à un enfant majeur la nue-propriété d’un bien dans la limite de l’abattement de 100 000 €, puis lui verser 31 865 € en pleine propriété sans droits supplémentaires. Pour un couple, cela représente 63 730 € de plus par enfant.
Ce que cela change pour votre patrimoine
- L’âge est le paramètre décisif. Attendre le passage d’une dizaine renchérit la transmission de dix points de valeur taxable, sans aucune contrepartie.
- Le dispositif convient aux biens que l’on souhaite conserver. Résidence, immobilier locatif, portefeuille de titres, parts de société : le donateur garde l’usage ou les revenus.
- La protection du conjoint se prévoit dans l’acte. Une clause de réversion d’usufruit permet au conjoint survivant de conserver l’usage du bien après le premier décès.
- Les revenus futurs doivent rester suffisants. Une donation ne se décide qu’après avoir vérifié que le patrimoine conservé couvre les besoins du donateur, dépendance comprise.
- La vente ultérieure doit être anticipée. En cas de cession du bien démembré, le prix est réparti entre usufruitier et nu-propriétaire, sauf remploi organisé par une convention.
Le simulateur de succession et de donation calcule les droits d’une donation en pleine propriété ou en nue-propriété selon votre âge, le nombre d’enfants et les donations déjà consenties.
Questions fréquentes
Comment calculer la valeur de la nue-propriété ?
En appliquant à la valeur du bien le pourcentage du barème de l’article 669 du CGI correspondant à l’âge de l’usufruitier. Entre 61 et 70 ans, la nue-propriété vaut 60 % de la pleine propriété.
Faut-il payer des droits au décès de l’usufruitier ?
Non. La réunion de l’usufruit à la nue-propriété s’opère sans droits de succession, quelle que soit la valeur du bien à cette date.
Peut-on donner la nue-propriété de sa résidence principale ?
Oui. Le donateur continue d’y vivre en qualité d’usufruitier. Il ne peut en revanche plus la vendre sans l’accord de ses enfants.
La donation en nue-propriété réduit-elle l’IFI ?
Pas pour le donateur : l’usufruitier reste imposable sur la valeur du bien en pleine propriété, sauf exceptions légales. Le nu-propriétaire n’est pas imposé sur ce bien.
Peut-on cumuler une donation en nue-propriété et le don d’argent de 31 865 € ?
Oui. Les deux abattements sont distincts. Le don de 31 865 € doit être fait en pleine propriété, par un donateur de moins de 80 ans à un enfant, petit-enfant ou arrière-petit-enfant majeur, et être déclaré à l’administration fiscale.
Sources : Code général des impôts, articles 669 (barème de l’usufruit), 777 et 779 (barème et abattements), 784 (rappel fiscal), 1133 (réunion de l’usufruit à la nue-propriété), 751 (présomption de fictivité), 968 (IFI de l’usufruitier), 790 G (dons de sommes d’argent) ; code civil, articles 578 et suivants. Textes consultables sur legifrance.gouv.fr.